Co dla kogo ? Czyli kto i dlaczego wybiera określony rodzaj budownictwa? Jakie są jej wady i zalety ? oraz czy będzie ona zyskiwała czy traciła na wartości. Wielka płyta kontra kamienice . Część II.

Co   

Kim są amatorzy wielkiej płyty ?

    Najczęstszymi klientami  nabywającymi mieszkania w wielkiej płycie to młodzi ludzie i ” pary/małżeństwa na dorobku”. Zależy im przede wszystkim na położeniu nieruchomości w miejscu optymalnie rozbudowanej infrastruktury handlowo-uslugowo-edukacyjnej. W miejscach gdzie jest spora ilość terenów zielonych, place zabaw, w pobliżu muszą znajdować się przedszkola, szkoły podstawowe i gimnazja. Najlepiej jeszcze, żeby na wyciągnięcie ręki znajdowała się przychodnia zdrowia, żłobek oraz żeby był doskonały dostęp do komunikacji miejskiej. Tak właśnie były projektowane osiedla z wielkiej płyty.  Poza tym na osiedlach tych klienci cenią przestrzeń Odległości miedzy blokami są wręcz niespotykane w nowej substancji mieszkaniowej. Przestrzenny rozmach „socjalistycznej architektury” w konfrontacji z aktualnymi standardami jest bardzo ceniony.  

    Kolejna grupa to osoby poszukujące mieszkań pod wynajem [nie tylko inwestorzy, ale także mali „mieszkanicznicy”]. Ponieważ najczęściej mieszkania w wielkiej płycie posiadają bardzo funkcjonalny i poszukiwany układ niezależnych pomieszczeń i zlokalizowane są w bardzo dobrych komunikacyjnie miejscach, niedaleko uczelni, centrum - chętnie  kupowane są pod wynajem dla studentów i młodych pracujących.

   Największa wadą wielkiej płyty,  pomimo coraz powszedniejszych  termomodernizacji, jest jej nienajlepszy już stan, dotyczy to zarówno samych budynków, klatek schodowych jak i mieszkań. Ogromnym minusem  są także stosunkowo wysokie czynsze administracyjne, wynikające z dużych kosztów utrzymania samych budynków jak i terenu wokół nich. Koszty biurokratyczne związane z funkcjonowaniem spółdzielni i bardzo rozbudowanej administracji osiedla przekładają się także na wysokość tych opłat.

   Obserwujemy, że pewien typ mieszkań usytuowanych w wielkiej płycie ma stałą, dość wysoką cenę za m², w porównaniu z innym budownictwem. Są to kawalerki i małe, dwu i trzypokojowe mieszkania (do 47 m2),  w niskich blokach. To oferty na które jest niezmienne zapotrzebowanie. Ceny wahają się w granicach od 6000 do 6800 za m². Spadki cen w tym segmencie nieruchomości dotyczyć  będzie przede wszystkim mieszkań większych, często trzy i czteropokojowych, ale o powierzchni ponad  70 m2. Chwilowym ratunkiem dla tych ofert jest program MDM na rynku wtórnym, który wprowadził ożywienie w tym segmencie [ale jak wiemy  środki na rok 2016 zostały już wyczerpane, a transakcje z odwleczoną płatnością na 2017r. kiedy dopłaty MDM będą jeszcze realizowane - będą bardzo rzadkie co dodatkowo zmniejszy atrakcyjność tych mieszkań. Wprawdzie ceny tych większych, ponad 70 metrowych mieszkań wydaja się bardzo atrakcyjne i można je znaleźć nawet niekiedy  poniżej  4000zł/m² – to astronomiczne czynsze odstraszają potencjalnych klientów. 

Dla kogo mieszkania w kamienicach ?

   Mieszkań w kamienicach poszukują fascynaci lokali o nietuzinkowym charakterze i specyficznym mieszczańskim klimacie. Duże okna, wysokie sufity i duże przestrzenie, piece kaflowe - takie cechy są istotne dla młodych ludzie o duszach artystycznych, wykonujących wolne zawody, oraz osób, które chcą w tym samym miejscu mieszkać i często jednocześnie  prowadzić działalność gospodarczą. Do tego potrzebna im jest lokalizacja w ścisłym centrum, widoczność budynku oraz na tyle duża przestrzeń, żeby można ją było połączyć z funkcją mieszkalną.

   Drugi typ klientów, to osoby, które chcą  prowadzić swój biznes w centrum miasta. Duża grupa osób dokonująca zakupu  mieszkań w kamienicach, kupuję je właśnie po to aby wynajmować je pod prestiżowe biura, lub też samemu otworzyć tam firmę, gabinety. Często jest to także zakup pod kątem wynajmu na  pokoje, bądź najem  krótkoterminowy dla turystów czy gości targowych.

   Największą wadą  mieszkań w kamienicy jest stan budynków i  ich  najbliższej okolicy. Duża część kamienic jest niestety  przed rewitalizacją i stan klatek schodowych, oficyn oraz samych dziedzińców odstrasza i wpływa na cenę mieszkań. Poza tym istotna cześć kamienic otoczona jest przez budynki miejskie, komunalne – bardzo zaniedbane, zamieszkałe niekiedy przez ludzi z z powszechnie znanymi „problemami społecznymi” co niewątpliwie dodatkowo odstrasza potencjalnych nabywców. Częstym problemem jest także brak możliwości podłączenia do ogrzewania miejskiego. To wszystko powoduje, ze mieszkania w kamienicy możemy znaleźć już w cenie nawet poniżej 3000 zł/m2. Ale to także jedyny segment na rynku, gdzie można prognozować wzrost wartości nieruchomości. Odnowione kamienice położone w centrum miasta, które jest w co raz lepszej kondycji,  stanowić będą zawsze doskonałą lokatę kapitału.