1. PO PIERWSZE SPRAWDŹ CO KUPUJESZ
W brew pozorom to istotna różnica czy kupujesz dom czy mieszkanie w zabudowie szeregowej. I choć bardzo często technicznie i wizualnie obie nieruchomości mogą wyglądać tak samo, mogą także być w identyczny sposób zbudowane – są to jednak zupełnie inne typy nieruchomości. W jednym przypadku kupujemy nieruchomość lokalową, w drugim nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym [jednorodzinnym/bliźniaczym/szeregowym]. W pierwszym przypadku zawsze mamy do czynienia z mniejszą lub większą wspólnotą i współwłasnością gruntu, na którym posadowione są budynki. W drugim przypadku jesteśmy jedynymi właścicielami gruntu i nie ma tu żadnej formy uwspólnotowienia.
Rodzaj nieruchomości ma także duży wpływ na kredyt o który się starasz. Szczególnie jeśli bierzesz pod uwagę kredyt w programie MDM. Inne limity powierzchni obejmują lokale mieszkalne a inne domy [nieruchomości gruntowe zabudowane domem]. I tak w przypadku mieszkań limit powierzchni użytkowej wynosi 75 m2, a dla domów jednorodzinnych jest to już 100 m2. Jeżeli kredytobiorca wychowuje przynajmniej troje dzieci, limit wzrasta do 85 m2 dla mieszkań i 110 m2 dla domów.
Również przepisy budowlane są różne dla lokali mieszkalnych, a różne dla domów. W przypadku domów bliźniaczych/szeregowych od sąsiadów dzielić cię będą zawsze dwie ściany, w lokalu mieszkalnym najczęściej ściana między sąsiadami jest tylko jedna. Ma to istotne znaczenie dla akustyki, przenoszenia drgań czy po prostu komfortu mieszkania. Oczywiście są także deweloperzy, którzy dla większego komfortu życia swoich klientów zawsze budują na podwójnych ścianach. Są to jednak kosztowne wyjątki…
2. SPRAWDŹ UZBROJENIE.
Najczęściej poza dużymi miastami można napotkać problemy z przyłączeniem różnych mediów.
Z reguły problem stanowi brak kanalizacji. Warto zatem sprawdzić, czy poszczególne gminy mają w planach budowę lub rozbudowę sieci kanalizacyjnej i zadbać o to, żeby bez problemu można było się do niej podłączyć, jeżeli tylko okaże się to możliwe. Istnieją bowiem takie przypadki, że w lokalizacji X występuje sieć kanalizacyjna, ale jej obciążenie jest tak duże, że gminy wstrzymują proces przyłączania kolejnych odbiorców.
Bezwzględnie kluczowe wydają się także drogi lokalne. To czy będziemy brnąć jesienią przez kałuże, a zimą przez zaspy, czy nasza nieruchomość jest już przy gotowej, utwardzonej drodze z oświetleniem ma istotne znaczenie. Dlatego też warto pofatygować się do urzędu miasta/gminy i sprawdzić plany budowy dróg na najbliższe lata. Wiele gmin posada takie plany, które z różnym powodzeniem realizuje. Ważne jest także to, czy nasz wymarzony dom znajduje się przy drodze publicznej czy drodze prywatnej, w której przy zakupie domu nabyliśmy także udziały . Niestety wbrew pozorom to, że ulica ma nadaną nazwę nie świadczy o tym, że stanowi ona drogę publiczną. Co więcej – bardzo często zdarza się tak, że gminy z różnych powodów nie przejmują na własność dróg prywatnych – nawet w sytuacji kiedy właściciele są skłonni je nieodpłatnie przekazać na rzecz gmin. Konsekwencją takiej sytuacji jest to, że gmina ponad wszelką wątpliwość nie będzie czyniła inwestycji [uzbrojenie, nawierzchnia , utrzymanie, odśnieżanie] na drogach, które nie stanowią jej własności. Inne często spotykane sytuacje dotyczące dróg/dojazdów związane są z nieczytelną dla wielu instytucją służebności przejazdu i przechodu . Mając zapewniony dostęp w formie służebności, czy to poprzez drogę prywatną, czy to poprzez czyjąś działkę, zawsze będziemy uzależnieni od właściciela w zakresie tego jak wygląda nawierzchnia i czy spełnia nasze oczekiwania [wizualne i funkcjonalne]. Służebność stanowi jedynie uprawnienie do przejazdu – nie ma nic wspólnego z prawem własności. Jest jedna zaleta takiej formy korzystania z przejazdu – nie będąc właścicielem nie ponosimy kosztów z tytułu podatku od nieruchomości.
Ponadto warto także sprawdzić w gminie w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego [o ile gmina X taki plan uchwaliła], czy w najbliższej okolicy nie są przypadkiem planowane duże inwestycje publiczne, które w istotny sposób mogą ograniczyć komfort naszego życia. Chodzi przede wszystkim o oczyszczalnie ścieków, wysypisko śmieci, cmentarz.
Warto także sprawdzić czy w pobliżu działają operatorzy mogący zapewnić nam dostęp do sieci kablowej czy Internetu.
Na koniec warto także zorientować się czy działka na której jest posadowiony nasz dom/ mieszkanie, nie znajduje się w strefie zalewowej [w przypadku coraz częstszych nawałnic istotne znaczenie ma to czy znajdujemy się w bliskiej czy dalekiej odległości od dużych zbiorników rzecznych]. Ostatnia kwestia warta sprawdzenia to strefa lotów samolotów pasażerskich oraz wojskowych, a także strefa zrzutu paliwa awaryjnego. W przypadku dużych miast z lotniskami oraz bazami wojskowymi może to mieć duże znaczenie.
3. KREDYT
Gdy posiłkujesz się przy zakupie kredytem hipotecznym warto wcześniej porozmawiać z dobrym doradcą finansowym.
Dobry doradca to nie taki, który szybko znajdzie nam kredyt, ale taki, który dokładnie rozpozna nasze potrzeby i wyszuka idealnie skrojony kredyt, uwzględniający naszą historię kredytową, sytuację życiową, finansową i zatrudnieniową . W każdej indywidualnej sytuacji będzie wiedział czy warto ubiegać się o kredyt z rządową dopłatą, czy będzie to tylko przeszkodą w realizacji naszych dalszych planów.
4. HISTORIA DEWELOERA
Poznaj historię dewelopera. Czy jest to jego pierwsza inwestycja, czy zrealizował już kilka. Jeżeli tak, warto zapoznać się z istniejącą już zabudową. Zobaczyć w jakim standardzie oddawane są mieszkania czy domy, jak zagospodarowany jest teren dookoła budynku.
Warto sprawdzić czy deweloper sprzedał wszystkie mieszkania w poprzednich realizacjach. Jeżeli zostały jakieś pustostany warto dociec dlaczego.
5. ETAP BUDOWY
Na jakim etapie budowy jest wybrana przez ciebie nieruchomość.
Z jednej strony zakup „przysłowiowej dziury w ziemi” niesie ze sobą spore ryzyko. Wybudowany dom czy mieszkanie możemy dokładnie obejrzeć, sprawdzić rozkład pomieszczeń „na żywo”. Namacalnie zbadać czy dana powierzchnia jest dla nas wystarczająca a użyte materiały spełniają odpowiednie wymogi, czy układ mieszkania jest dla nas wystarczająco przestrzenny. Czy dobrze się w nim czujemy.
Jeżeli jednak historia dewelopera jest długa i bez „zawirowań”, a dodatkowo poziom zaawansowania prac pokazuje nam, że budowa już ruszyła i idzie ”pełną parą”, śmiało możemy brać taką inwestycję pod uwagę.
Daje nam to przewagę w możliwości wyboru pewnych materiałów, które mogą być użyte do budowy. Możemy rozprowadzić dodatkowe instalacje np. pod ”Edom” , ogrzewanie podłogowe, czy pozmieniać układ ścianek działowych. Możemy zadecydować jakie chcemy mieć schody i czy nie powiększyć kuchni o pomieszczenie gospodarcze. W ostatecznym rozrachunku zmiany wprowadzane na etapie budowy dają nam ogromne oszczędności przy wykańczaniu stanu deweloperskiego, a jednocześnie pozwalają nam na partycypację w procesie współkreacji naszego „M”.
6. NEGOCJACJE
Najczęściej skłonność do negocjacji wzrasta wraz z małym zainteresowaniem inwestycją.
Jeżeli widzimy, że jesteśmy jednymi z pierwszych klientów na danej inwestycji, warto zaproponować deweloperowi cenę niższa od ofertowej. Często jednak ostatnio zauważamy, że deweloperzy szybko sprzedają atrakcyjne inwestycje i ich skłonność do udzielania rabatów jest niewielka. Warto wtedy porozmawiać czy można uzyskać jakieś dodatkowe korzyści w cenie ofertowej nieruchomości. Czasem jest to wybrukowanie dodatkowego miejsca postojowego, czasem ogrzewanie podłogowe w łazience, a czasem większy taras na ogródku. Warto pytać i warto rozmawiać. Może nic nie zyskamy na cenie ale za to umniejszymy sobie w ten sposób koszt wykończenia nieruchomości.
7. KIEDY MOGĘ WYKOŃCZYĆ MIESZKANIE
Dość istotna kwestia w przypadku lokali w stanie deweloperskim. Terminy zakończenia prac budowlanych nigdy nie pokrywają z formalnym zakończeniem budowy oraz terminem odbioru mieszkań. Procedura zakończenia budowy w przypadku nieruchomości lokalowych jest dosyć długa i wymaga wielu formalności. Często po zakończeniu prac budowlanych deweloper musi przygotować rozbudowana dokumentację, która musi swoje „odleżeć” w urzędach. Zdarza się także, że deweloper czeka na jakieś przyłącze – najczęściej jest to gaz lub prąd, i do momentu przyłączenia tego medium nie może przystąpić do formalności prowadzących do oficjalnego zakończenia budowy. W tym czasie budynki/nasze mieszkania są często już gotowe.
Warto zatem porozmawiać z deweloperem czy jest możliwość wcześniejszego przejęcia nieruchomości protokołem zdawczo-odbiorczym. Jest to doskonały czas, żeby nasza ekipa wykończeniowa mogła już wejść do lokalu i zacząć prace, tak żeby jak najszybciej móc wprowadzić się do nowego mieszkania/domu. Okres kompletowania dokumentacji deweloperskiej i finalizacji całego procesu inwestycyjnego może trwać nawet 6 miesięcy od momentu kiedy prace wewnątrz budynku/mieszkania zostały definitywnie zakończone.
W przypadku przejęcia lokalu przed formalnym zakończeniem budowy i odbiorem lub zgłoszeniem zakończenia prac budowlanych poszczególne lokale nie posiadają jeszcze przyłączy prądu. Można wtedy najczęściej porozumieć się z deweloperem o możliwości skorzystania z prądu budowlanego i rozliczenia zużycia w sposób proporcjonalny.
