Więcej niż kilka słów o najmie lokalu mieszkalnego – jak zrobić to dobrze ?

 Temat najmu w okresie letnim jest gorący jak pączki w piekarni na Półwiejskiej. Właściciele mieszkań mają żniwa, przebierają w najemcach i wyłuskują tych, którzy wydają się być tymi jedynymi, spokojnymi, którzy będą płacić regularnie, nie będą imprezować, mieć dzieci ani zwierząt, dodatkowo będą niepalącymi abstynentami.
Aktualnie największą grupę poszukujących mieszkania stanowią studenci i ten trend będzie aktualny aż do końca września. Bardziej poszkodowani są wszyscy pozostali poszukujący, którym sprzed nosa studenci wyrywają najtańsze i najciekawsze  oferty. Muszą zadowolić się wyższymi cenami, lub droższym i wyższym standardem lokalu, który zazwyczaj jest poza zasięgiem finansowym studentów.  Coś za coś. Nie mniej wszystko znika w mgnieniu oka.
     Właściciele nieruchomości dwoją się i troją aby jak najlepiej zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami. Oczywiście jest jeszcze spora grupa osób, które wynajmują swoje mieszkania bez umowy najmu – „na gębę”. Proceder stary jak świat, szczególnie w przypadku mieszkań studenckich. Te przypadki ominiemy tutaj. Każdy ma prawo dbać o swoje interesy jak mu się podoba. Wielu wynajmujących właśnie w takiej formule jest święcie przekonanych, że gdy nie ma umowy pisemnej to w relacji z najemcą to oni są „górą” -  nic bardziej błędnego. Jeżeli ktoś nie chce umowy - nic na siłę. A ponieważ takie osoby nie czytają artykułów o bezpieczeństwie najmu to nie ma nic do dodania w tym zakresie i możemy przejść dalej.
Dla tych,  którzy o bezpieczeństwie swoim i mieszkania jednak myślą, niektórym nawet spędza to sen z powiek - rad kilka. Może nawet nie rad, ale objaśnień o czym warto pomyśleć zanim będzie za późno.

   
         Pierwsza rada której jako pośrednicy musimy udzielić: bezwzględnie warto korzystać z pomocy biura. Wiadomo, trzeba za to zapłacić – bezpieczeństwo wszak kosztuje. Ale oczywiste jest to, że  jeżeli ktoś planuje mataczyć, oszukiwać, nie płacić czy też niszczyć wynajmowany lokal, swoje kroki kieruje najpierw do osób prywatnych i omija biura szerokim łukiem. Najemcy wiedzą, że biuro będzie chciało ich gruntownie zweryfikować, sprawdzić referencje, zadać często pytania co do których właściciele nie mają śmiałości. Ci nieuczciwi doskonale wiedzą, że biuro  będzie chciało zabezpieczyć właściciela odpowiednią umową i że najemca będzie musiał złożyć odpowiednie oświadczenia i jeszcze dodatkowo  za to wszystko  zapłacić. Więc po co iść do biura jak można iść do właściciela, który rzadko ma o tym jakiekolwiek pojęcie, i hulaj dusza - umowa z Internetu  albo ksero od sąsiada, niepopłacone rachunki i właściciel za niewielkie zaległości najemców wobec gestorów mediów trafia na listy dłużników [często bez wiedzy wynajmującego] , opóźnienia w płatnościach i nieposprzątane, zapuszczone  mieszkanie. To wersja zazwyczaj optymistyczna. Często właściciele, którzy po kilku takich indywidualnych najmach trafiają do nas, są bardzo zdziwieni, że najem może wyglądać inaczej.

No właśnie, a jak może wyglądać?

      Przede wszystkim strony powinny zostać zabezpieczone dobrą umową najmu. Niby banalna sprawa, w Internecie znajduje się milion wzorów umów, do wyboru do koloru. Jednak takie wzory to ogólne postanowienia mówiące wyłącznie o tym co komu i w jakim czasie.
Właściciele nieruchomości mają czasem mgliste pojęcie o tym czy najemca może się zameldować i na jaki czas. A jakie konsekwencje rodzą się w przypadku zameldowania? A co jeżeli zameldowane są dzieci? A co zrobić w przypadku gdy ma mieszkać 5-ciu studentów? Kto ma być najemcą? Czy studenci czy ich rodzice podpisują umowy najmu [a co jeśli rodzice mieszkają 500km od miejsca najmu i nie mogą dojechać na umowę] Na kogo powinny figurować media ? Na jaki okres podpisać umowę najmu, żeby była korzystna dla właściciela? Czy 1-miesięczny okres wypowiedzenia w umowie do dobre rozwiązanie na wypadek braku płatności?
Wtedy wujek Google podpowiada najlepsze na świecie rozwiązanie: umowa najmu okazjonalnego. Rozwiązanie wydaje się być lekarstwem na wszystkie nasze bolączki! 

     Czym więc jest najem okazjonalny. Jest to umowa zawarta pomiędzy właścicielem i najemcą nieruchomości. Umowa wbrew pozorom nie musi być podpisywana w kancelarii notarialnej choć wielu tak myśli. Do notariusza musi udać się najemca aby przed jego obliczem złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do wyprowadzenia się z lokalu pod adres wskazany w umowie najmu, w określonym w tej umowie terminie i sytuacji [np. zaległości w płatnościach].
Niby sprawa prosta. Podejrzewamy, że możemy mieć problem z wyprowadzeniem np. niepłacącego lokatora z naszego mieszkania, podpisujemy taką umowę i już. Możemy go wystawić za próg, ponieważ wskazał adres pod którym ma gdzie mieszkać. Czy zawsze?

    Zasadniczo ustawa z 2009r., której założeniem było zwiększenie ochrony właścicieli nieruchomości, wprowadzając formułę umowy najmu okazjonalnego chciała wyeliminować problem eksmisji do lokali socjalnych i problemu eksmisji na bruk w okresie ochronnym jak i ochrony kobiet w ciąży i małych dzieci. Do tego momentu, aby móc wyprowadzić niechcianego lokatora z naszego mieszkania, musieliśmy znaleźć mu mieszkanie spełniające wymogi lokalu socjalnego, musieliśmy wstrzymać się z wyprowadzką w okresie ochronnym pomiędzy 1 listopada a 31 marca i nie mogliśmy z mieszkania wyprowadzić kobiety w ciąży i dzieci, choćby nie płacili za nic i śmiali nam się w nos.
     Zdawałoby się więc, że najem okazjonalny to rozwiązanie wręcz idealne dla właścicieli nieruchomości. Dlaczego zatem tak rzadko spotyka się takie umowy w praktyce?
Nie wszyscy spełniają wymogi ustawowe dla strony umowy najmu okazjonalnego, jest to koszt którego nikt nie chce ponosić i do tego jest wielu właścicieli, którym taka umowa nie jest do niczego potrzebna.
Jakie wymogi musi spełniać najemca?
      Mieszkanie musi zaspokajać jego potrzeby mieszkaniowe. Czy zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe osoba posiadająca trzy mieszkania w tej samej miejscowości, ale dzieci mają do szkoły za daleko, więc woli swoje mieszkania wynająć, a samemu zamieszkać w wynajmowanym apartamencie blisko podstawówki? Czy swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokaja ktoś - kto chce się rozwieść z żoną, ale są jeszcze przed podziałem majątku i nadal jest współwłaścicielem mieszkania w którym mieszka  jego znienawidzona żona, która nie podpisze się pod oświadczeniem o przyjęciu „ukochanego małżonka”.
          Co dalej: najemca musi wskazać adres, pod który można mu walizki wystawić i żonę w ciąży z dziećmi wydelegować. Tylko jaki adres. Może rodziców, którzy są już blisko osiemdziesiątki na karku i nie wiadomo co będzie z nimi dalej? No, ale załóżmy, że rodzice są w sile wieku i nie mieszkają w kawalerce i są skłonni udzielić dłuższej gościny tej naszej czteroosobowej rodzinie - zgadzają się na podpisanie oświadczenia, że przyjmą pod swe skrzydła Władzia, Józię  z rodzicami i psem. Ustawa niestety nie przewiduje obligatoryjności notarialnego oświadczenia osób, które ewentualnie przyjmą pod dach naszego najemcę, a to oznacza, że niestety autentyczność takiego oświadczenia budzi często wątpliwości. Oczywiście złotym rozwiązaniem jest „zaciągnięcie” rodziców do notariusza i po problemie, poza dodatkowym kosztem. Gorzej jeśli rodzice mieszkają 600 km od wynajmowanego przez dzieci lokalu i nie mogą się razem z dziećmi udać do notariusza. A co jeśli nawet mamy oświadczenie notarialne rodziców, którzy nas przyjmą, a trzy miesiące po podpisaniu umowy przez swe pociechy nadarzyła się świetna okazja i rodzice sprzedali swoje przestronne M2 i wyjechali na wakacje życia. Gdzie wtedy możemy eksmitować naszych lokatorów? Do biura podróży? Niby najemca ma obowiązek dostarczyć nowe oświadczenie z nowym adresem, ale skąd wziąć drugich rodziców? A poza tym, jeżeli oświadczenia nie dostarczy to właściciel ma prawo umowę rozwiązać, tylko nie ma już adresu do eksmisji. Zatem jest w sytuacji patowej, w której  nie chciał być od samego początku.
Co w przypadku gdy rodzice od lat wynajmują mieszkanie i nie mają prawa własności lokalu lub od zawsze są lokatorami mieszkania komunalnego – nie mają możliwości prawnej złożenia oświadczenia o przyjęciu najemcy pod dach [ciągle setki tysięcy osób w Polsce mieszka w lokalach komunalnych lub spółdzielczych lokatorskich]. 

         Najemca musi swoje oświadczenie o poddaniu się egzekucji złożyć w formie aktu notarialnego. Tylko  mały problem jest taki: nasz najemca właśnie zapłacił pierwszy czynsz najmu, zapłacił kaucję i jeszcze zapłacić musi za taksówkę bagażową. Nie daj Boże jeszcze pośrednikowi wynagrodzenie :). To dlaczego ma płacić jeszcze za jakieś „kwity” w kancelarii notarialnej. Przecież on to może głośno powiedzieć właścicielowi. Adres mu na karteczce zapisać. Całkiem za free. A jeszcze wolne brać z roboty, żeby do kancelarii na drugim końcu miasta jechać. Po co mu te ceregiele.

        Więc płacić musi właściciel. On zawsze biedny i poszkodowany. Tym bardziej, żeby umowa mogła go w ogóle chronić to jeszcze musi ją zgłosić do urzędu skarbowego i grzecznie płacić podatek. Inaczej to tak, jakby miał zwykłą umowę [vide niezgłoszoną].
I jeszcze jedna rzecz: oświadczenie obejmuje wyłącznie osoby uwzględnione w akcie notarialnym. Musimy zatem dobrze przypilnować czy nie zapodziała się nam jakaś osoba, której w oświadczeniu najemca nie uwzględnił, gdyż w drodze przyspieszonej eksmisji nie będziemy mogli jej pożegnać razem z resztą rodziny w stosunku do której najemca ma obowiązek alimentacyjny, a jest to np. osoba pełnoletnia.

      Zatem czym tu przekonać najemcę, żeby jednak taką umowę z nami podpisał? Czym, żeby właścicielowi na tym zależało?

       Jako właściciel możemy liczyć na to, że naszemu potencjalnemu najemcy nie uda się nigdzie podpisać zwykłej umowy na mieszkanie i będzie musiał do nas wrócić i zrobić to na naszych warunkach, ale niestety rynek wygląda inaczej. Poza okresem boomu na rynku najmu, kiedy właściciele mogą przebierać w najemcach, wybrzydzać i robić castingi na idealnego lokatora - w pozostałej części roku to najemcy są górą i mogą przebierać w ofertach gdzie nie ma obowiązku/warunku najmu okazjonalnego. I pewnie dlatego najem okazjonalny stanowi absolutnie marginalny odsetek wszystkich podpisywanych umów najmu .
        Prawda jest taka, że każda forma zabezpieczenia jest ważna, bo działa bardziej niż by jej w ogóle nie było. Ktoś kto godzi się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego daje nam jasny sygnał, że nie przyjdzie mu do głowy aby nas oszukać, że ma dobre intencje. I takiej myśli trzeba się trzymać. Resztę pokaże czas J lub wyczekiwana przez wielu zmiana prawa, która mogłaby przybliżyć nas do bezpiecznych dla właścicieli standardów zachodnich np. brytyjskich.