KUPUJĄCY UWIELBIAJĄ OFERTY NA WYŁĄCZNOŚĆ

           -Dzień dobry, ja w sprawie oferty mieszkania na osiedlu Oświecenia, czy jest jeszcze aktualna?

-oczywiście- odpowiadam. I zapraszam na prezentację. Oglądanie umawiamy we wtorek w godzinach od 17:00 do 20:00.

-o to ja chętnie, tylko niech mi Pani potwierdzi jeszcze we wtorek rano, żebym nie jechała w ciemno a mieszkanie zostało sprzedane przez  inne biuro

-Szanowna Pani nie ma takiej możliwości. Nasza oferta jest na wyłączność. 

Jak się okazuje, coraz częściej w słuchawce słyszę pytanie kupującego, czy oferta którą prowadzę jest ofertą na wyłączność czy jest to oferta zgłoszona w wielu biurach.

Wszędzie mówi się o tym, jak wielkie korzyści przynosi sprzedającym podpisywanie umowy z pośrednikiem właśnie w takiej formule. Informujemy jakie zalety ma umowa na wyłączność, co sprzedający zyskuje na jej podpisaniu, jak szeroką reklamę taka umowa gwarantuje i jak wysoki poziom obsługi, ile czasu sprzedający zaoszczędzą, jak transparentny dla sprzedającego jest cały proces sprzedaży, marketingu etc …..

Okazuje się jednak, że ta formuła umowy ma również ogromne znaczenie dla kupującego.

Niby dlaczego? W teorii wielu Sprzedających, oferta zamieszczona w wielu biurach daje szansę dotarcia Kupującemu zawsze i wszędzie do jego oferty i pomimo dublowania oferty na tych samych portalach mają przekonanie o większej ekspozycji oferty.

Z punktu widzenia kupującego taka oferta pojawia się w kilkunastu biurach z różnymi opisami, różnymi cenami i zdjęciami. Niektóre zdjęcia wprowadzają w błąd bo właściwie nic nie pokazują, celowo robione są w taki sposób, żeby klient myślał, że to inna oferta niż można znaleźć na portalach. Ma to  na celu ściągnięcie klienta na prezentacje. Nie ma nigdzie ani opisu okolicy, ani zdjęć budynku. Nie ma nazwy ulicy. Nie ma żadnej informacji sugerującej choćby najbliższe  otoczenie.

Później słyszę od klientów kupujących historię jak to trzy razy oglądali to samo mieszkanie tylko z innymi biurami [ pomijam już fakt, że zdarza się, że z kilkoma biurami klienci podpisują umowę pośrednictwa dotyczącą tego samego mieszkania,  co w przypadku jego nabycia może rodzić zwielokrotnione skutki finansowe]. Pół biedy jak pośrednicy pokazywali sami mieszkanie. Wtedy klienci często nawet nie przyznawali się, że widzieli już ofertę, czasem jednak wybuchali pustym śmiechem z bezsilności. Gorzej jak okazywało się, że za każdym razem w mieszkaniu czeka ten sam właściciel. Zmieszanie na wszystkich twarzach i niezręczność sytuacji skutecznie odstraszała kupujących od dalszych poszukiwań.

To przeważnie klienci kupujący są ofiarami umów otwartych, gdyż nierzadko pośrednicy pracujący na takich umowach, wraz z pierwszą prezentacją dla klientów sami pierwszy raz widzą na oczy mieszkanie /dom.  Nie znają jego szczegółów, a o sprawdzeniu stanu prawnego można oczywiście w takiej sytuacji tylko pomarzyć.

Później z przyjemnością słucham od kupujących klientów o tym jak dobrze przygotowana jest nasza oferta, że sprawdzone są wszystkie informacje, że opis jest zgodny z rzeczywistością, zdjęcia przedstawiają stan faktyczny, nie są naciągane/przekłamane, a oferta którą oglądają jest usytuowana w idealnej dla nich lokalizacji o czym wiedzieli już przed przyjazdem, bo obejrzeli ją sobie dokładnie na google street view.

 

Z otwartymi oczami słucham także o tym jak niechętnie oglądają mieszkania prezentowane przez kilkanaście biur. Dowiaduję się, że boją się takich ofert, że jest coś z nimi nie tak, że może to jakaś próba oszustwa, skoro pośrednik nie zna właściciela i nie do końca sam orientuje się co pokazuje. Oglądają je bo widzą ofertę i chcą ją porównać, ale z tą sprawdzoną już, prowadzoną na wyłączność. Poza tym często nabierają podejrzliwości – dlaczego wydawałoby się atrakcyjna oferta, która znajduje się w kilkunastu biurach jest cały czas dostępna, dlaczego nikt tego jeszcze nie kupił skoro tyle biur ją promuje/oferuje? Dlatego też klienci łatwiej i chętniej kupują nieruchomości promowane w sposób ekskluzywny [wyłączny]. 

Obserwując relacje pośrednika i właściciela, które są efektem przyjęcia oferty na wyłączność, widzą, że te osoby się znają, że właściciel ufa pośrednikowi, a pośrednik wie wszystko o danym domu czy mieszkaniu, nabierają większej pewności, że taką ofertę warto kupić, że taka transakcja będzie bezpieczna, a oni nie zostaną oszukani. Kupujący dołącza w takiej sytuacji do sympatycznej relacji sprzedażowej zbudowanej między pośrednikiem, a sprzedającym.

Dlatego też klienci coraz częściej zaczynają pytać o to czy umowa jest na wyłączność. Nie mają czasu na oglądanie pięć razy tego samego mieszkania, nie chcą jeździć i oglądać nieruchomości, jeżeli nie znają dokładnie jej położenia, bo mają zaplanowane w jakich lokalizacjach poszukują mieszkania i czują sie oszukani i zniechęceni jeżeli na miejscu okazuje się, ze nieruchomość jest dwie ulice dalej niż wynikało z opisu, a zdjęcia nie do końca pokrywają się ze stanem faktycznym.

Dziś klienci są bardziej świadomi i doskonale zdają sobie sprawę z tego, że oferta na wyłączność daje im gwarancję jej jakości, że za wyłącznością stoi profesjonalnie przygotowana osoba, która szanuje ich czas.

Dlatego też zanim podpiszesz piętnastą umowę otwartą na sprzedaż swojego mieszkania, zastanów się czy kupujący będzie chciał się z nią zmierzyć. I przestań się dziwić, że pomimo pracy tylu biur nieruchomości  od tak długiego czasu nie możesz sprzedać czy wynająć swojej nieruchomości [pośrednicy nie traktują twojej oferty wyjątkowo, indywidualnie, jest ona jedną z wielu ofert otwartych, które mają w ofercie].

CENA CZYNI CUDA?

         Pomysł na ten wpis zrodził się po ostatnich  debatach z klientami na temat wartości ich nieruchomości.

         Pani Katarzyna skontaktowała się z naszym biurem CNBrokerzy24, ponieważ zamierzała sprzedać swój dom pod Poznaniem.

         Spotykamy się . Kawka , ciasteczko, siedzimy i rozmawiamy. Nagle Pani Kasia pyta, jak to się dzieje, że przeglądając różne oferty na rynku widzi, że niektóre „wiszą już ze dwa lata z okładem”.

         Więc opowiedziałam jej pewną historię:

Około dwóch lat temu zgłosił się do mnie klient z polecenia. Taki przekonany do współpracy. Zależało mu na pilnej sprzedaży nieruchomości i sprawa jasna- w bardzo wysokiej cenie. Oczywiście, był już po kilku próbach znalezienia klienta bez pomocy pośrednika, a raczej z pomocą 15 pośredników z umowami otwartymi. Wcześniej, do czego się przyznał, po jakimś czasie sam wystawił ofertę na kilku portalach z ceną znacznie przewyższającą ceny rynkowe – w myśl zasady „ a nuż ktoś  się trafi”.  Po jakimś czasie popytał znajomych co i jak, i tak trafił na mnie i moją wyłączność.

       I znowu pogaduszki przy kawie-uwielbiam kawę :)

Do sprzedania „mały domek” w Poznaniu. Mały bo tylko 300 m2:)

Od miesiąca niezamieszkały, co bardzo istotne w tej opowieści. 

      Więc przedstawiam strategię sprzedaży. Co trzeba zrobić w samym domu, co uprzątnąć, co odmalować,  a co wyrzucić. Co przestawić, co zostawić w spokoju bo „gra nie jest warta świeczki”.  Jak uporządkować ogród, co wywieźć a co wyciąć.

       Ustalamy kto będzie idealnym  targetem  na dom,  i jak w związku z tym będą wyglądały prezentacje i sama oferta.

       Home staging, zdjęcia, zdjęcia z zewnątrz, wielki baner na całe ogrodzenie i prezentacja sferyczna okolicy na „googlu”. Zaplanowana akcja ulotkowa w rejonie i akcja na Facebooku. Jednym słowem, „ standardowy standard”,  (dla jasności, w międzyczasie porządkowaliśmy jeszcze stan prawny i legalizowaliśmy nielegalną zabudowę)

      Wszystko się klientowi baaaaardzo spodobało, oprócz zaproponowanej przeze mnie ceny  za nieruchomość, która według niego była zdecydowanie za niska.

     „Pani Magdo, ja tu całe życie mieszkałem, tu moje dzieci się rodziły i tu wnuki się chowały. Ten dom ma taką wartość o której Pani mówi, ale razy trzy!!!  Nikt w okolicy nie ma takiego pięknego i fajnego domu. Dziś już się nie buduje tak jak kiedyś. Wystarczy wejść do Internetu i można poczytać że nowe budynki są bardzo słabej jakości, budowane z tanich i kiepskich  jakościowo materiałów.  Nie to co mój dom. To właściwie ideał… "

       No i masz babo placek, IDEAŁ ??? Ale dla kogo!!!

Stało się, uparcie się ZAPARŁ :), a ja stwierdziłam -a pal licho, spróbujmy. Żeby nie było jednak szaleństwa, trochę się nagiął do mojej ceny, w umowie też zastrzegliśmy, że cenę obniży po „przetestowaniu rynku”.  ( Tu pewnie fala protestu pośredników, że takich ofert się nie przyjmuje- -________- miejsce na protesty- przyjęłam i już. Lubię pomagać klientom:))

       Niebawem zjawił się pierwszy klient. Potem drugi. I trzeci, iiiii…….nic.

Potem czwarty. Ten dla odmiany zachwycony, i złożył ofertę: o 100 tyś niższą od naszej ceny ( w mojej opinii zbliżoną do rynkowej).

       I?! -  Pani Magdo! Moją krwawicę za takie małe pieniądze? W życiu! Niech szuka frajera gdzieś indziej!  Taki piękny  dom, w takiej lokalizacji za taką cenę. Przyzna Pani, że to lekka bezczelność żeby składać tak niską ofertę? Oczywiście nie przyznałam mu racji, a  klient szukał dalej  i w końcu  kupił gdzieś indziej…

       Kolejny konkretny klient pojawił się za pół roku.  Ale? Ale jak wspominałam, dom stał, pusty, niezamieszkały. Każdy kto był w niezamieszkałym domu  po 2 miesiącach od jego opuszczenia wie już co napiszę, dom zaczął się „sypać” i to dosłownie. Przeciek rynien, wilgoć, odpadający tynk. I tak z miesiąca na miesiąc dom podupadał, więc i oferta klienta była też już niższa.

       Oczywiście oferta za niska dla Sprzedającego. Byłby już skłonny sprzedać za cenę którą oferował pierwszy klient i którą sugerowałam  jako wyjściową. Tylko tej ceny,  przy tym  stanie domu już nikt nie zaoferował, i nic nie zapowiada tego, że ktokolwiek taką cenę zaoferuje…

         I tak historia się powtarza. Pojawia się klient, składa ofertę coraz niższą, a sprzedający ciągle godzą się na nią, ale niestety dopiero jak jest za późno. Za chwilę będą zmuszeni oddać dom za bezcen niestety.

         I to nie jest utarty slogan reklamowy. Cena czyni cuda. Dobrze wyważona, przemyślana i rynkowa pozwala znaleźć klienta szybko. Zanim nieruchomość zacznie się starzeć  na naszych oczach, zanim wszyscy okolicy, ale także  potencjalni zainteresowani  będą ją znać na wylot bo od lat „wisi” w Internecie, i zanim stanie się jak kukułcze jajo, którego nikt nie chce.

        Pani Kasia, której opowiedziałam tę historię, już  w kancelarii notarialnej przy podpisywaniu umowy sprzedaży  swojego domu, przyznała mi się, że na naszym pierwszym spotkaniu chciała zaproponować cenę sprzedaży wyższą od rynkowej o jakieś 15 %. A tak właśnie, żeby posondować rynek. Bo a nóż jakiś „głupi” się znajdzie co tyle da i czemu by nie spróbować. Ale Pani Kasia nauczyła się na cudzym błędzie. Bo sprzedawać nikt nie chce. Wszyscy chcą sprzedać.

STAN DEWELOPERSKI – CZYM JEST I JAK JEST POSTRZEGANY PRZEZ DEWELOPERA?

    Tak naprawdę nie ma żadnej powszechnie obowiązującej definicji określającej w sposób jednoznaczny zakres pojęcia stan/standard deweloperski. Nie ma także żadnego aktu prawnego, który regulowałby to zagadnienie. W gruncie rzeczy można by powiedzieć, że standard deweloperski inaczej określa każdy deweloper, a deweloperem jest każdy przedsiębiorca, który prowadzi działalność w zakresie budowy i sprzedaży domów, mieszkań, lokali użytkowych etc... Zatem kupując dom/lokal na rynku pierwotnym [pomijając sprzedaż stanu surowego otwartego/zamkniętego], zawsze kupujemy go w standardzie deweloperskim. 

   Nie ma ujednoliconej wykładni pojęcia stan deweloperski – nie ma także jednolitego nazewnictwa. Dlatego też na rynku możemy spotkać poza podstawowym standardem deweloperskim wiele nazw, które nie zawsze oznaczają to samo, ale bardzo dobrze wpadają „w ucho”, mając dużą wartość marketingową, sprzedażową,  która na kliencie robi wrażenie możliwości zakupu czegoś lepszego, niż zwykły stan deweloperski. Możemy więc na rynku spotkać się ze: standardem deweloperskim podwyższonym, rozszerzonym, deweloperskim „plus”, a także w dużych aglomeracjach, brzmiącymi  bardziej z „angielskiego”:  deweloperskim premium, gold, superb czy extended.

    Czy możemy zatem określić podstawowy/minimalny stan deweloperski? W przypadku mieszkań i domów  możemy pozwolić sobie na taką generalizację. A zatem będzie to standard wymagany przez przepisy prawa budowlanego pozwalające na zgłoszenie obiektu do użytkowania lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie [pomijając oczywiście sytuacje zgłaszania  częściowego zakończenia budowy]. Standard będzie obejmował więc wszystkie instalacje wewnętrzne [instalacja elektryczna bez osprzętu], okna PCV,  wytynkowane ściany [najczęściej będzie to tynk gipsowy maszynowy], wylewki betonowe na podłogach, parapety wewnętrzne PCV lub konglomerat, zamontowany komplet grzejników [często bez drabinki łazienkowej], a w przypadku ogrzewania gazowego będzie zamontowany piec. Lokal/dom będzie wyposażony w drzwi zewnętrzne.  Wszelkie ulepszenia ponad powyższy ogólny standard mogą w arbitralnie ustalanym nazewnictwie być określone jako szeroko pojęty standard „podwyższony”. 

Jakie elementy/ składniki wyposażenia są przez deweloperów traktowane jako podniesienie standardu ponad ten podstawowy? Można wymienić ich wiele. Jednak w zależności od tego czy mamy do czynienia z zakupem domu czy mieszkania, ich katalog będzie zróżnicowany. Poniżej poglądowo lista kilkunastu z nich.  

•         ogrzewanie podłogowe

•         pompa cyrkulacyjna do pieca

•         piec kondensacyjny/pulsacyjny 

•         pokojowy sterownik temperatury do pieca 

•         instalacja alarmowa,  

•         biały osprzęt elektryczny [gniazdka i włączniki elektryczne]

•         okna 3 szybowe 

•         okna z zamontowanymi nawiewnikami higrosterowanymi

•         wkład kominkowy pod kominek lub samo podejście pod kominek

•         1/2 krotne odmalowanie lokalu

•         instalacja pod kominek z płaszczem wodnym

•         ocieplenie budynku styropianem o ponadnormatywnych właściwościach  cieplnych

•         parapety wewnętrzne marmurowe/granitowe

•         stelaż pod WC typu Geberit

•         podtynkowe zewnętrzne rolety okienne

•         schody wewnętrzne – betonowe/drewniane

•         klimatyzacja

•         okno wyłazowe na dach

•         ocieplenie strychu 

•         infrastruktura pod nagłośnienie w systemie 5+1

•          instalacja do odkurzacza centralnego

Jak widać na przykładzie tych kilkunastu losowo dobranych dodatków, odmienne postrzeganie przez dewelopera X i Y stanu deweloperskiego może stanowić  różnicę nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że wielu deweloperów część z „dodatków” wymienionych powyżej traktuje jako absolutne minimum i oferuje w „podstawowym” standardzie. U innych trzeba za nie dopłacić w ramach „dodatków podnoszących standard”.  

  

   Jak wobec powyższego powinien zachować się klient w relacji z deweloperem, jakiego standardu powinien oczekiwać, jak powinien zabezpieczyć swoje prawa, żeby uniknąć przyszłych problemów, a jednocześnie, żeby w sytuacji konfliktowej istniała  rzeczowa  podstawa do odwołania? Odpowiedz jest prosta . Bez względu na to jaką  nazwę standardu wykończenia przyjął deweloper należy na etapie rezerwacji oferty lub najpóźniej na etapie podpisywania  umowy deweloperskiej lub przedwstępnej  szczegółowo określić zakres wykonania i wykończenia lokalu/domu. Należy w sposób nie budzący wątpliwości opisać wszystkie istotne  elementy wykończenia/wyposażenia, które lokal będzie zawierał: ściany, podłogi, okna, instalacje, drzwi, osprzęt… itd. Zaoszczędzi to Państwu czasu, stresu, a często także pieniędzy. 

ZAKUP OD DEWELOPERA - WSZYSTKO CO POWINIENEŚ WIEDZIEĆ

1.  PO PIERWSZE SPRAWDŹ CO KUPUJESZ

W brew pozorom to istotna różnica czy kupujesz dom czy mieszkanie w zabudowie szeregowej. I choć bardzo często technicznie i wizualnie obie nieruchomości mogą wyglądać  tak samo, mogą także być w identyczny sposób zbudowane – są to jednak zupełnie   inne typy nieruchomości.  W jednym przypadku kupujemy  nieruchomość lokalową,  w drugim nieruchomość  gruntową  zabudowaną budynkiem mieszkalnym  [jednorodzinnym/bliźniaczym/szeregowym]. W pierwszym przypadku zawsze mamy do czynienia z mniejszą lub większą wspólnotą  i współwłasnością gruntu, na którym posadowione są budynki.  W drugim przypadku jesteśmy jedynymi właścicielami gruntu i nie ma tu żadnej formy uwspólnotowienia.  

Rodzaj nieruchomości ma także duży wpływ na kredyt o który się starasz. Szczególnie jeśli bierzesz  pod uwagę kredyt w programie MDM.  Inne limity powierzchni obejmują lokale mieszkalne a inne domy [nieruchomości gruntowe zabudowane domem]. I tak w przypadku mieszkań limit powierzchni użytkowej wynosi 75 m2, a  dla domów jednorodzinnych jest to już  100 m2. Jeżeli kredytobiorca  wychowuje przynajmniej troje dzieci, limit wzrasta do 85 m2 dla mieszkań i 110 m2 dla domów.

Również przepisy budowlane są różne dla lokali mieszkalnych, a różne dla domów. W przypadku domów bliźniaczych/szeregowych od sąsiadów dzielić cię będą zawsze dwie ściany, w lokalu mieszkalnym najczęściej ściana między sąsiadami jest tylko jedna. Ma to istotne znaczenie dla akustyki, przenoszenia drgań czy po prostu komfortu mieszkania. Oczywiście są także deweloperzy, którzy dla większego komfortu życia swoich klientów zawsze budują na podwójnych ścianach. Są to jednak kosztowne wyjątki…

2. SPRAWDŹ UZBROJENIE.

Najczęściej poza dużymi miastami można napotkać problemy z przyłączeniem różnych mediów.

Z reguły problem stanowi brak kanalizacji. Warto zatem sprawdzić, czy poszczególne gminy mają w planach budowę lub rozbudowę sieci kanalizacyjnej i zadbać o to, żeby bez problemu można było się do niej podłączyć, jeżeli tylko okaże się to możliwe. Istnieją bowiem takie przypadki, że w lokalizacji X występuje sieć kanalizacyjna, ale jej obciążenie jest tak duże, że gminy wstrzymują proces przyłączania kolejnych  odbiorców.

Bezwzględnie kluczowe wydają  się także drogi lokalne. To czy będziemy brnąć jesienią przez kałuże, a zimą przez zaspy, czy nasza nieruchomość jest już przy gotowej, utwardzonej drodze z oświetleniem ma istotne znaczenie.  Dlatego też warto pofatygować się do urzędu miasta/gminy i sprawdzić plany budowy dróg na najbliższe lata. Wiele gmin posada takie plany, które z różnym powodzeniem realizuje.  Ważne jest także to, czy nasz wymarzony dom znajduje się przy drodze publicznej czy drodze prywatnej, w której przy zakupie domu nabyliśmy także udziały . Niestety wbrew pozorom to, że ulica ma nadaną nazwę nie świadczy o tym, że stanowi ona drogę publiczną.  Co więcej – bardzo często zdarza się tak, że gminy z różnych powodów nie przejmują na własność  dróg prywatnych – nawet w sytuacji kiedy właściciele są skłonni je nieodpłatnie przekazać na rzecz gmin. Konsekwencją takiej sytuacji jest to, że gmina ponad wszelką wątpliwość nie będzie czyniła inwestycji [uzbrojenie, nawierzchnia , utrzymanie, odśnieżanie] na drogach, które  nie stanowią jej własności.  Inne często spotykane sytuacje dotyczące dróg/dojazdów związane są z nieczytelną dla wielu instytucją służebności  przejazdu i przechodu . Mając zapewniony dostęp w formie służebności, czy to poprzez drogę prywatną, czy to poprzez czyjąś działkę,  zawsze będziemy uzależnieni od właściciela w zakresie tego jak wygląda nawierzchnia i czy spełnia nasze oczekiwania [wizualne i funkcjonalne].  Służebność stanowi jedynie uprawnienie do przejazdu – nie ma nic wspólnego z prawem własności. Jest jedna zaleta takiej formy korzystania z przejazdu – nie będąc właścicielem nie ponosimy kosztów z tytułu podatku od nieruchomości.

Ponadto warto także sprawdzić w gminie w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego [o ile gmina X taki plan uchwaliła],  czy w najbliższej okolicy nie są przypadkiem planowane duże inwestycje publiczne, które w istotny sposób mogą ograniczyć komfort  naszego życia.  Chodzi przede wszystkim o oczyszczalnie ścieków, wysypisko śmieci, cmentarz.

Warto także sprawdzić czy w pobliżu działają operatorzy mogący zapewnić nam dostęp do sieci kablowej czy Internetu.

Na koniec warto także zorientować się czy działka na której jest posadowiony nasz dom/ mieszkanie, nie znajduje się w strefie zalewowej [w przypadku coraz częstszych nawałnic  istotne znaczenie ma to czy znajdujemy się w bliskiej czy dalekiej odległości od dużych zbiorników rzecznych].  Ostatnia kwestia warta sprawdzenia to strefa lotów samolotów pasażerskich oraz wojskowych, a  także strefa zrzutu paliwa awaryjnego. W przypadku dużych miast z lotniskami oraz bazami wojskowymi  może to mieć duże znaczenie.

 3.  KREDYT

Gdy posiłkujesz się przy zakupie kredytem hipotecznym warto wcześniej porozmawiać z dobrym doradcą finansowym.

Dobry doradca to nie taki, który szybko znajdzie nam kredyt, ale taki, który dokładnie rozpozna nasze potrzeby i wyszuka idealnie skrojony kredyt, uwzględniający naszą historię kredytową, sytuację życiową, finansową i zatrudnieniową . W każdej indywidualnej sytuacji będzie wiedział czy warto ubiegać się o kredyt z rządową dopłatą, czy będzie to tylko przeszkodą w realizacji naszych dalszych planów.

4.  HISTORIA DEWELOERA

Poznaj historię dewelopera. Czy jest to jego pierwsza inwestycja, czy zrealizował już kilka. Jeżeli tak, warto zapoznać się z istniejącą już zabudową. Zobaczyć w jakim standardzie oddawane są mieszkania czy domy, jak zagospodarowany jest teren dookoła budynku.

Warto sprawdzić czy deweloper sprzedał wszystkie mieszkania w poprzednich realizacjach. Jeżeli zostały  jakieś pustostany warto dociec dlaczego.

5.  ETAP BUDOWY

Na jakim etapie budowy jest wybrana przez ciebie nieruchomość.

Z jednej strony zakup „przysłowiowej dziury w ziemi” niesie ze sobą spore ryzyko. Wybudowany dom czy mieszkanie możemy dokładnie obejrzeć, sprawdzić rozkład pomieszczeń „na żywo”. Namacalnie zbadać czy dana powierzchnia jest dla nas wystarczająca a użyte materiały spełniają odpowiednie wymogi, czy układ mieszkania jest dla nas wystarczająco przestrzenny. Czy dobrze się w nim czujemy.

Jeżeli jednak historia dewelopera jest długa i bez  „zawirowań”, a dodatkowo poziom zaawansowania prac pokazuje nam, że budowa już ruszyła i idzie ”pełną parą”, śmiało możemy brać taką inwestycję pod uwagę.

Daje nam to przewagę w możliwości wyboru pewnych materiałów, które mogą być użyte do budowy. Możemy rozprowadzić dodatkowe instalacje np. pod  ”Edom” ,  ogrzewanie podłogowe, czy pozmieniać układ ścianek działowych. Możemy zadecydować jakie chcemy mieć schody i czy nie powiększyć kuchni o pomieszczenie gospodarcze.  W ostatecznym rozrachunku zmiany wprowadzane na etapie budowy dają nam ogromne oszczędności przy wykańczaniu stanu deweloperskiego, a jednocześnie pozwalają nam na partycypację  w procesie współkreacji naszego „M”.

6. NEGOCJACJE 

Najczęściej skłonność do negocjacji wzrasta wraz z małym zainteresowaniem inwestycją.

Jeżeli widzimy, że jesteśmy jednymi z pierwszych klientów na danej inwestycji, warto zaproponować deweloperowi  cenę niższa od ofertowej. Często jednak ostatnio zauważamy, że deweloperzy szybko sprzedają atrakcyjne inwestycje i  ich skłonność  do udzielania rabatów jest niewielka. Warto wtedy porozmawiać czy  można uzyskać jakieś dodatkowe korzyści w cenie ofertowej nieruchomości. Czasem jest to wybrukowanie dodatkowego miejsca postojowego, czasem ogrzewanie podłogowe w łazience, a czasem większy taras na ogródku. Warto pytać i warto rozmawiać.  Może nic nie zyskamy na cenie ale za to umniejszymy sobie w ten sposób koszt wykończenia nieruchomości.

7. KIEDY MOGĘ WYKOŃCZYĆ MIESZKANIE

Dość istotna kwestia w przypadku lokali w stanie deweloperskim. Terminy zakończenia prac budowlanych nigdy nie pokrywają z formalnym zakończeniem budowy oraz terminem odbioru  mieszkań. Procedura zakończenia budowy w przypadku  nieruchomości lokalowych jest dosyć długa i wymaga wielu formalności.  Często po zakończeniu prac budowlanych deweloper musi przygotować rozbudowana dokumentację, która musi swoje „odleżeć” w urzędach. Zdarza się także, że deweloper czeka na jakieś przyłącze – najczęściej jest to gaz lub prąd, i do momentu przyłączenia tego medium nie może przystąpić do formalności prowadzących do oficjalnego zakończenia budowy. W tym czasie budynki/nasze mieszkania są często już gotowe.

    Warto zatem porozmawiać z deweloperem czy jest możliwość wcześniejszego przejęcia nieruchomości protokołem zdawczo-odbiorczym. Jest to doskonały czas, żeby nasza ekipa wykończeniowa mogła już wejść do lokalu i zacząć prace, tak żeby jak najszybciej móc wprowadzić się do nowego mieszkania/domu. Okres kompletowania dokumentacji deweloperskiej i finalizacji całego procesu inwestycyjnego może trwać nawet 6 miesięcy od momentu kiedy prace wewnątrz budynku/mieszkania zostały definitywnie zakończone.

W przypadku przejęcia lokalu przed formalnym zakończeniem budowy i odbiorem lub zgłoszeniem zakończenia prac budowlanych  poszczególne lokale nie posiadają jeszcze przyłączy prądu. Można wtedy najczęściej porozumieć się  z deweloperem o możliwości skorzystania z prądu budowlanego i rozliczenia zużycia w sposób proporcjonalny.

PROGRAM MOJE NOWE MIEJSCE NA ZIEMI - OKIEM ŻONY cz. V

          Uwielbiam to! Słońce przygrzewa, zapach kwiatów i porannej kawy, nogi wyciągnięte na leżaku, świergot ptaków- uwielbiam ten dźwięk ….Mamo!!!, Ptaki ćwierkają coraz głośniej Maaaaammoo!!! Maaaaamoooo!!!

            Otwieram oczy…. I to nie sen :)) Dzieci mnie wołają żeby pokazać nowe figury na trampolinie:), w basenie ogrodowym woda się nagrzewa na popołudniowe rodzinne  kąpiele, pies biega wokoło i szczeka, obudził ptaki, które uwiły sobie gniazdko w naszych zaroślach.

Szczęście… to się nazywa szczęście… Dobrze , że posłuchałam Aśki. Telefon do Pani pośrednik okazał się prawdziwym wybawieniem.

          Na pierwszej wizycie porozmawiałyśmy sobie trochę. Opowiedziałam jej o naszym życiu, dlaczego chcemy się wyprowadzić i co chcemy zmienić. Zapytała nas o naszą sytuację finansową. Trochę mnie tym zbiła z tropu, no bo nie mówimy nigdy nikomu takich rzeczy. Miło to jednak ogromne znaczenie.  Jak kupowaliśmy nasze mieszkanie to braliśmy kredyt. Byłam pewna, że mieszkanie można z tym kredytem sprzedać. Gdzieś coś takiego słyszałam. Okazało się, że mało jednak wiem. Pani pośrednik wytłumaczyła mi co i jak. Jakie kroki trzeba zrobić najpierw. Skierowała mnie też do dobrego doradcy finansowego. Byłam przekonana, że przy naszych zarobkach dostaniemy kredyt bez problemu. Jednak to, że mąż prowadzi własną działalność, a ja pracuję na etacie ale mam umowę od trzech miesięcy jest utrudnieniem. Ale dzięki doradcy nie takim ogromnym. Prawie za rękę przeprowadził nas przez gąszcz formalności i finalnie mogliśmy wybierać ofertę spośród  pozytywnych decyzji  bankowych.
         Pani Ewa w tym czasie zajęła się promocją naszego mieszkania.  Zaczęła od rozmowy z nami na temat stanu naszego lokum. Może nie było to do końca miłe jak ktoś ci mówi, że masz posprzątać swoje mieszkanie tu czy tam. Ale trudno. Jak się okazało warto słuchać. Pod okiem Pani Ewy przeprowadziliśmy „lifting „ naszego mieszkania :). Na zdjęciach, które pośredniczka zrobiła  wypadło fantastycznie.

         Pani Ewa pozałatwiała za nas wszystkie dokumenty potrzebne do sprzedaży. Nawet nie wiedziałam, że tyle papierków jest potrzebne. Nam pozostało tylko załatwienie formalności w banku, co po wskazówkach od Pani Ewy okazało się banalnie proste.

         Do tego spadło nam z głowy myślenie o prezentacjach. Pośredniczka poinstruowała nas w jaki sposób przygotować mieszkanie na wizytę kupujących. Kilka wskazówek i po kłopocie. A same prezentacje wzięła na swoje barki. My w tym czasie do kina (pies do sąsiadów) albo na spacer:) Nasze życie rodzinne zyskało tylko na tym:)

       I mogliśmy przestać zarywać noce siedząc w necie i sprawdzając co się dzieje z naszą ofertą i czy pojawiły się nowe oferty interesujących nas domów.

       Przestały dzwonić telefony z dziwnymi pytaniami o nasze mieszkanie, np.: o 20 w sobotę -w której części Winograd jest nasz blok i czy jest z cegły (choć jak wół w ofercie, ze blok z płyty na Grunwaldzie).

Od Pani Ewy dostaliśmy maila z ofertami domów dla nas. Po naszej długiej rozmowie przy kawie doskonale wiedziała czego szukamy.

        I doskonale wszystko się spięło. Znaleźliśmy nasz wymarzony dom:). Martwiliśmy się jednak, ze nie sprzedaliśmy jeszcze naszego mieszkania, ale Pani Ewa tak wynegocjowała dla nas warunki z deweloperem, że mogliśmy zarezerwować mieszkanie, zacząć myśleć o jego wykończeniu i spokojnie szukać klienta na nasze. Nie trwało to długo :) mało tego, znalazło się dwóch zainteresowanych . Oczywiście mieli kupić na kredyt i tu znów pomoc doradcy okazała się doskonałym wsparciem.

        Mieszkanie sprzedaliśmy przemiłej, trzyosobowej rodzinie. Mogli poczekać na nas, aż wykończymy nasze nowe gniazdko. Nie uwierzycie, ale Pani pośrednik nawet w tym nam pomogła. Dała nam kontakt do projektanta wnętrz z własną ekipą remontową. Także nawet nie musieliśmy jeździć i wybierać płytek do łazienki. Mogliśmy w tym czasie zająć się pracą, rodziną i wprowadzić  się na nowe bez stresu.

         Ach…. Gdybym od początku wiedziała, ze tak można to mieszkalibyśmy tu już od kilku miesięcy, zaoszczędzilibyśmy sporo czasu, uniknęli niepotrzebnych stresów, ale lepiej późno niż wcale:) Człowiek uczy się całe życie…… 

PROGRAM MOJE NOWE MIEJSCE NA ZIEMI "OKIEM ŻONY cz.IV"

No i minęły 3 tygodnie od mojego ostatniego wpisu i pewnie jesteście ciekawi co u mnie.

No i u mnie niestety nic…:(

Nadal siedzę w tym zapyziałym mieszkaniu i mam serdecznie dość, szczególnie, że zrobiło się ciepło, a przy naszym mieszkaniu z ekspozycją okien tylko w kierunku zachodnim jest potwornie gorąco.

Nie mogę sprzedać mojego mieszkania. Aśka mówiła, że u niej hop siup i po bólu, a u nas?

Na początku prawie codziennie prezentacja, głównie sąsiedzi, przychodzili popatrzeć jak tu ładnie mamy, bo niby dla syna szukają, albo dla ciotki, i takie tam.

Przychodziły też biura nieruchomości, twierdząc, że mają klienta od zaraz, że mam tylko umowę podpisać na pośrednictwo. U jednych mam płacić prowizję, u innych to nawet powiedzieli, że za darmo się tym zajmą. Dziwne: u nas się mówi, że za darmo to nawet bić nikt nie chce, a oni, że za darmo mi mieszkanie sprzedadzą. Mi w to graj:) Lubię nie płacić. Więc mam tych umów chyba ze 20. Już nie liczę, bo kilku agentów powiedziało tylko przez telefon, że wystawią moje mieszkanie i nie muszą przyjeżdżać – tylko żebym im zdjęcia przesłała bo te z Internetu mają logo portalu. Też dobrze. Szkoda mojego czasu.

W Internecie nagle 30 ofert mojego mieszkania. Doliczyłam się jak już je poznałam. Bo inne piętra u różnych biur, inne metraże i o zgrozo!! Inne ceny!. Nawet niższe od mojej, przecież nie sprzedam mieszkania 30 tys. taniej! Co oni powymyślali? A może się na to zgodziłam? Dziwne. Nie pamiętam.

No i kilku pośredników nawet przyszło z klientami. Jeden był bardzo wkurzający. Przyprowadził starszą panią, która cały czas mu powtarzała, że ma chore nogi i tak wysoko nie wejdzie. Okazało się, że ten agent nie wiedział, że nasze mieszkanie nie jest na parterze. Potem przyszła jakaś gwiazda z klientką która ma trójkę małych dzieci!!!! Przecież to jasne, że tu się nie pomieszczą.

I kolejny, z narzekającym małżeństwem, że nasze mieszkanie brzydkie i do remontu, a oni chcą takie ładne i odpicowane, i muszą zamieszkać od razu. A ja wszystkim mówiłam, że my musimy mieć czas, żeby kupić nowe mieszkanie. Ehhhhhhh, co za ludzie - nikt nas nie słucha – 20 biur i 20 wersji ogłoszenia. Ciężko nad tym zapanować….

Ci klienci którzy przychodzili bezpośrednio, też nie lepsi. Dzwonili pół godziny przed przyjściem a ja tu w proszku: pranie w salonie, akurat kapustę gotuję, u dzieci w pokoju armagedon. A niech przychodzą, już mi wszystko jedno. Najwyżej nie pokażę części mieszkania. Ich strata.

Jeden też przyszedł taki mądrala, i marudził, że to spółdzielcze mieszkanie i czy ja wiem czy księgę można założyć, i czy grunt jest wykupiony???!!! Poszaleli? A skąd ja mam wiedzieć? I czy to takie istotne? Mieszkanie jest własnościowe i już. Powiedział, że nie kupi jak się nie dowiem. No chyba oszalał? A kiedy ja mam to sprawdzić i gdzie? Ja tu w pracy do wieczora, dzieci ogarnąć i jeszcze mieszkania szukamy a on tu wymyśla. Nikt takich problemów nie robi.

No i na koniec ci klienci chyba z kategorii łowcy okazji – sprawiają wrażenie strasznych cwaniaków. Bardzo irytujący dzwonią i mówią, że chętnie obejrzą ,ale tylko wtedy kiedy przed oglądaniem opuszczę im 25.000zł – czy oni wszyscy powariowali. Dochodzę do wniosku, ze ten rynek nieruchomości stoi na głowie. ….

Zresztą z naszym poszukiwanie mieszkania nie jest lepiej.

Byliśmy już w różnych miejscach. Najpierw sami. Okazało się, że to nie takie łatwe. Sprzedający zaczęli cisnąć, że mamy podpisywać od razu umowę przedwstępną, przy oglądaniu mieszkania, albo jakąś blokadę – co to jest blokada? Jedyne blokady to ja kojarzę lecznicze na kolano czy bark lub te na drogach, które kiedyś Lepper robił. Ale trochę głupio pokazać, że się nie wie o co chodzi, jak to dla tych sprzedających takie oczywiste… Swoją drogą to chyba mają większe parcie na sprzedaż niż my :)

Raz staliśmy w kolejce, żeby zobaczyć „piękny, atrakcyjny apartament z przytulnym ogrodem”. Zobaczyliśmy norę do remontu z ogródkiem 20 metrowym z wypaloną trawą i krzywą tują w kącie. Masakra jakaś. Obejrzeliśmy też kilka mieszkań od deweloperów i tu też zonk: miało być pod miastem, okazało się że to 30 km od Poznania, bez szkoły, sklepów i dojazdu :(

Gorzej, że trzy razy umówiliśmy się z różnymi osobami na to samo mieszkanie, które ze zdjęć i opisu wyglądało zupełnie inaczej…. Już mi sił brakuje.

Dobrze, że dziś piąteczek, piątunio.. Jedziemy do Aśki na grilla i pogadamy jak oni to ogarnęli.

Aśka mówi, że to proste jak drut. Poznała kiedyś jedną Panią z biura nieruchomości i szybko złapały wspólny język. Umówiły się na kawę i długo rozmawiały o Asi mieszkaniu i o tym czego potrzebują.

Dogadały się na wyłączność. Pośredniczka przyjechała, pomogła uporządkować mieszkanie i zrobiła fajne zdjęcia. No masakra, Aśka mi je pokazała. Przecież znałam ich mieszkanie. To była dziura, a na zdjęciach wygląda nie do poznania. Podobno pośredniczka poradziła im co mają zmienić, naprawić. Zostawiła też instrukcję, co robić jak przyjdą klienci. Oczywiście umówieni z dużym wyprzedzeniem . Żadnego zaskoczenia.

I mówi, że już druga, oglądająca para się zdecydowała. Marzenie:)

Z tą samą Panią pośrednik pojechali oglądać swoje przyszłe mieszkanie. Obejrzeli 5 ofert. Wszystkie spełniały ich oczekiwania. I mieli problem co wybrać, ale ta Pani podobno im pomogła, doradziła, bo już znała ich potrzeby. Dokładnie przeanalizowali wszystkie oferty i wybrali tę właściwą, wymarzoną.

I ja już też wiem jakie mam potrzeby. Zmieniam strategię. Zabrałam kontakt do tej Pani. Zaraz dzwonię i powiem, że chcę tak jak Aśka mieć.

I trudno, zapłacę za mój święty spokój. Tylko jak znam życie nie odbierze telefonu. Ci pośrednicy tak mają.

Dzwonię: po trzecim dzwonku… Odbiera!!!! No i działamy!!!!:)

PROGRAM MOJE NOWE MIEJSCE NA ZIEMI "OKIEM ŻONY cz.III"

No to szukamy!!

Dobre wino i Internet, to plan na wieczór. Nasza oferta mieszkania jest już w całym Internecie, czas zastanowić się gdzie chcemy zamieszkać.

Ja chcę duży ogród, a Adamowi zależy na tym żeby mieć blisko do pracy. No to i szkoła blisko musi być. Przydałby się także jakiś plac zabaw w okolicy, bo przecież dzieci muszą się czasami wyszaleć….

Czyli najważniejsze mamy. Lokalizacja: południowo -zachodni Poznań. Dobry dojazd i fajne tereny. Te rejony przetestowaliśmy jak byliśmy u Asi. To googlamy - o matko, wyskoczyło mi 3897 ofert mieszkań z ogródkiem. No to jedziemy ….. Przeglądamy, przeglądamy, przeglądamy, przeglądamy. Mam wrażenie, że nic nie ma ciekawego, ale jak to możliwe przy 3897 ofertach? Kurcze, część ofert chyba się powtarza, są tylko pozamieniane zdjęcia. O co chodzi, dlaczego te same oferty są po kilkanaście razy zamieszczane, to przecież bez sensu. Muszę chyba coś zmienić.

Adaś, może wpiszmy co jest dla nas najważniejsze i może szukajmy w miejscowościach zaczynając od najbliższej Grunwaldu? Czyli: szukam mieszkania z ogródkiem w Plewiskach. O! Jest lepiej, wpiszmy jeszcze, że chcemy 4 pokoje. I tylko 10 stron się zrobiło. Rewelacja. To jedziemy po kolei.

O, jednak nie jest lepiej. Większość to biura nieruchomości, bez sensu. Samych bezpośrednich jest mało, 4 i 3 bez zdjęć -  jak mam wybrać mieszkanie bez zdjęć ??? Mój entuzjazm opada.

Dobra, trudno, sprawdzę oferty biur.

Wydrukowałam sobie wszystkie oferty i jutro poumawiam się na oglądanie. Na sobotę, mam wtedy wolne. To będzie najlepiej. Dzieci do babci a my z Adasiem- wycieczka. Rano robię dobrą kawę, otwieram notatnik i dzwonię. Kurcze, wszyscy jeszcze śpią? Nikt nie odbiera? No nareszcie, dodzwoniłam się do właściciela. Chcemy oglądać w sobotę o 12. BUUUU, nie może nam pokazać mieszkania bo na weekendy nie ma go na miejscu. Ale skucha. Kolejny przypadek to samo – tym razem właściciel nie może pokazać bo jest zmęczony po tygodniu pracy i pokazuje tylko w tygodniu.

Dzwonię dalej. O udaje się. Umówiłam się na 3 mieszkania. Fajnie, bo bardzo podobne do siebie. Przeglądam dalej i coś mi zaczyna się nie podobać. To to samo mieszkanie, ale w 15 różnych biurach!!! Matko, o co chodzi? Jakaś klątwa nad tym mieszkaniem czy co? Może tam śmierdzi albo jakaś budowa blisko? Może jacyś nieciekawi, konfliktowi sąsiedzi ? Czemu tyle biur ma to w ofercie?

Nie podoba mi się to. Nie chcę tam mieszkać. To dziwne jakieś. Odwołuję spotkania.

Próbuję dalej. Kolejne 4 oferty okazują się nieaktualne….nie mam siły :( Przy kolejnym telefonie słyszę, że pośrednik oddzwoni. Jestem pełna nadziei i czekam, czekam, czekam. Nie doczekałam się. Ale ofertę ma jeszcze 5 biur to może któreś pokaże. Tylko znowu mam problem bo niby zdjęcia te same, ale metraż się nie zgadza i o zgrozo cena wszędzie inna!!! O co chodzi!!!

Dzwonię do Asi, zapytać jak ona poradziła sobie z tym problemem.

A ta mi tu gada o jakimś doradcy, ze wypytał ich czego potrzebują, jakimi pieniędzmi dysponują, jak żyją?!! I co jeszcze. Nie wiem po co mam mówić takie rzeczy obcemu człowiekowi. Asia mówi, ze jej się opłacało, bo zaoszczędziła dużo czasu na przeszukiwanie ofert. Na prezentacje jeździła z jednym pośrednikiem i oferty były aktualne i takie dla niej, jak to określiła.

Bez sensu to wszystko. Sama nie wiem co robić.

Jeszcze nic nie udało mi się znaleźć i jeszcze wszyscy pytają kiedy i gdzie się przeprowadzamy. A ja nic nie wiem!!! Ostatnio sąsiadka zapytała czy kupujemy nowe czy używane! A ja nie wiem Nie wiem co dla nas będzie lepsze. I co bardziej nam się opłaca.

A miało być tak pięknie…